11月中旬，北京以“限房价、控地价”的新型拍卖方式出让了3宗土地（即海淀区西北旺镇18号地、19号地以及大兴黄村地块），历经数十家房企激烈角逐后，终因参与房企全部达到住宅100%自持上限而进入“高品质商品房建筑方案”阶段。半个月后，这场复杂的土地拍卖尘埃落定，万科一举拿下了其中的两宗地块。
尽管万科成为土拍的最大赢家，但“100%自持性住宅如何运营？如何保证房企现金流？房企如何从中实现盈利？”成为业内关注的焦点。
针对此，万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖系统化解释了北京万科通过“住房众筹”的运营方式，解决基础资金、产品开发入市、后期运营管理，保证万科持续获得长期、稳定的商业收入。
万科自持众筹模式 颠覆房地产商业运营模式
刘肖便直指外界关注的焦点：“大家最为关心的商业运营模式问题。我们的设想是从传统的‘开发销售模式’转变到‘经营服务模式’，通过众筹破局，运营解题，实现政府、众筹企业和开发商协同联动，共同推动区域发展。”
众筹通过改变生产制造环节的前期融资方式，减少中间环节，有效降低全价值链生产经营成本。将众筹模式放诸房地产行业，必将“能够极大降低成本，提供更便宜的房子”，北京万科以开放心态认为，100%自持型住宅恰好使得“我们有这样的好机会践行我们的众筹理念”。
事实上，万科在社区运营层面算是最早试水“众筹”模式的一批房企，“众筹咖啡屋”等公共功能打造声势很大。此次，将中筹模式引入房地产开发运营中，万科缜密制定了一套可行方案，完全颠覆房地产行业以往的商业运营模式。
万科自持住宅众筹的关键环节是引入“众筹合作企业”，建立众筹平台，北京万科将主要负责房屋建设和配套引进；众筹合作企业则在早期进行众筹投资，向万科提交相应的众筹项目运营费用。房子建设完成后，众筹合作企业员工可租赁相应房源，租金再通过众筹平台直接返回相应企业。北京万科负责为众筹社区提供物业管理和配套经营服务。
同时，北京万科可根据众筹伙伴的高品质需求，定制化建造住宅产品。“参与竞标前，万科已经对海淀地块进行了深度研究，”刘肖透漏，“海淀是北京万科持久深耕的土地，我们对海淀客户需求有着充分的理解，也在当地积累了非常良好的口碑。我们将在这个项目中引入北京万科最为成熟、最为市场认可的产品线之一翡翠系，并且根据实际客户需求进行升级打造。”
直击痛点 以众筹博得政府开发商购房者城市发展多方共赢
2016年以来，“高房价”成为全民热议的话题，传统招拍挂模式创造出的众多“地王”，成为高房价背后的重要推手。
“高房价”更直接逼走了部分北京青年人群，造成了北京城市发展的人才流失。自持地块出来后，北京万科敏锐抓住这一行业变革的机会，颠覆房地产市场的传统模式。刘肖表示，“居者有其屋”并不等于“居者有产权”，房企自持住宅出租为城市青年人群提供了一种体面的生活方式。
从开发企业层面而言，众筹方案解决了房企基础资金问题，并提前确定了产品用户，加快了产品开发和入市周期。另外，众筹的方式意味着更多的合作伙伴分担整个项目的资金，万科通过赚取成本费和运营管理费，保证房企持续获得长期、稳定的商业收入。
刘肖透漏，万科将重新成立一家为众筹社区服务的房屋运营管理公司，一方面，万科将自持一部分公开向社会开放租赁，能够具备一定的长期租金收入；另一方面，万科将加大社区商业和服务的投入，通过对整个社区人群提供全方位的社区服务与商业配套，来创造更多、更稳定、更长期的收入来源。
降低一线城市居住成本 供给侧改革的有益探索
溯本追源，北京市在“930”新政后，试点推出“限房价、竞地价”地块，初衷是为控制房价过快上涨。北京万科“住房众筹”方案正是在此基础上进行的模式创新，通过购租并举的住房制度，为北京市解决住房问题的提供抓手，创造政府、开发企业、客户、城市发展的共赢模式。
刘肖坦言， 北京万科众筹开发本质上是期望邀请众筹企业加入到开发环节，建成后共同持有，通过2b或2c的模式租赁。刘肖分析，以众筹破题持有性住宅，是调整供应比例结构，是供给侧改革的有益尝试，将有希望降低一线城市居住成本。
据了解，万科在广州、深圳的租房业务已经初具规模，北京明年预计提供一万多间长租公寓。刘肖透漏，万科拿下自持型住宅地块之后，其亲自打电话沟通众筹合作开发事宜，70%企业均给予了非常积极的回应。目前，北京万科正在积极招募众筹合作伙伴。
房企自持商品住房是一种创新模式，但与之相对应的配套政策尚待改进。北京万科呼吁出台更多配套支持政策，扫清企业自持障碍。